Ga naar hoofdinhoud

Kamerverhuur en het nieuwe Gebruiksbesluit

Met de introductie van het “Besluit brandveilig gebruik bouwwerken”, in de wandelgangen aangeduid als Gebruiksbesluit, zijn er eindelijk landelijke regels voor kamerverhuur. Het Besluit is op 1 november 2008 in werking getreden en vervangt daarbij met onmiddellijke ingang alle brandveiligheidsvoorschriften uit de gemeentelijke Bouwverordening.

Tot op heden kenden veel gemeenten hun eigen lokale beleid op het gebied van kamerverhuur. Dit leidde tot grote lokale verschillen en daarmee tot ergernis in de bouwpraktijk.

Waarom regels voor kamerverhuur ?
Bij kamerverhuur gaat het feitelijk om individuele huurders die op een gezamenlijke voordeur zijn aangewezen. Veel kamergewijs verhuurde woonfuncties zijn gewone eengezinswoningen die voldoen aan het Bouwbesluit. Omdat in het gebruik sprake is van een bezetting met wisselende bewoners die niet in gezinsverband leven ligt het voor de hand deze woonfunctie enigszins te nuanceren.

Er bestaat verschil tussen een gezinssituatie en een situatie waarin een aantal mensen individueel in één woning wonen. Immers: in een gezinssituatie zijn mensen met elkaar bekend en dragen ze verantwoordelijkheid jegens elkaar. In geval van kamerverhuur is dat niet altijd het geval. Bewoners weten vaak niet van elkaar of ze thuis zijn en voelen zich ook minder verantwoordelijk voor elkaar. Dit is overigens erg afhankelijk van de situatie, maar in het algemeen kan worden gezegd dat het ingeval van kamerverhuur verstandig is om niet van elkaar afhankelijk te zijn in geval van nood.

Overigens gelden voor de meeste eengezinswoningen die door studenten worden bewoond uitsluitend de regels die gelden voor gewone woningen. Er is pas sprake van kamergewijze verhuur wanneer er vijf mensen of meer zijn aangewezen op een gezamenlijke voordeur. Gangbare eengezinswoningen hebben veelal maar drie of vier slaapkamers. Deze zijn dus uitgesloten. In de toelichting van het Gebruiksbesluit is gemotiveerd dat tot vijf bewoners het veiligheidsrisico niet groter wordt gezien als bij een gewone woonfunctie.

Woningwet
Gemeenten hebben de mogelijkheid om op grond van artikel 13 van de Woningwet noodzakelijke bouwtechnische voorzieningen te eisen in specifieke gevallen. Daar kan een kamerverhuurpand onder vallen. Daarvoor mag echter geen beleidsnota worden vastgesteld, want dat zou inhouden dat er algemene bouwtechnische eisen zouden gelden voor het gehele grondgebied van een gemeente en dat staat op gespannen voet met artikel 2 van de Woningwet. Daar staat namelijk dat bouwtechnische voorschriften uitsluitend thuishoren in het Bouwbesluit 2003. En dus niet in gemeentelijke beleidsstukken of verordeningen.

Bouwbesluit 2003
Op grond van het Bouwbesluit 2003 kunnen aan bepaalde vormen van kamergewijze verhuur aanvullende bouwkundige eisen worden gesteld t.o.v. de eengezinswoning. Vanaf 500 m2 gelden voor een nieuwbouwwoonfunctie eisen met betrekking tot subcompartimentering. Ook kan een gebouw waarin kamers worden verhuurd worden aangemerkt als woongebouw mits de kamers groter zijn dan 18 m². Ook dan gelden voorschriften met betrekking tot subcompartimentering.

Voor woonfuncties met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 500 vierkante meter biedt het Bouwbesluit 2003 geen houvast om bouwkundige eisen te stellen boven de eisen die worden gesteld aan een gewone eengezinswoning. Een gangbare eengezinswoning heeft een oppervlakte van ca. 80- 150 vierkante meter. Aan bijvoorbeeld een 18e eeuws grachtenpand met een gebruiksoppervlakte van 490 vierkante meter met 15 individueel verhuurde wooneenheden kunnen door een gemeente dus niet meer eisen worden gesteld dan aan een gewone woonfunctie. Dat laat onverlet dat de verhuurder wel op eigen initiatief subcompartimentering kan realiseren.

Een te bouwen woning is op grond van artikel 2.146 lid 7 van het Bouwbesluit 2003 voorzien van een of meer rookmelders die voldoen aan NEN 2555. Deze bevinden zich ten minste in ruimtes waardoor moet worden gevlucht vanuit een verblijfsruimte.

Model- Bouwverordening 1992 (t/m 12e serie wijzigingen)
De model- Bouwverordening 1992 kende weinig onderverdeling in het begrip woonfunctie. Er werden extra eisen gesteld aan woonfuncties voor verminderd zelfredzame personen, maar kamergewijze verhuur viel onder de noemer “overige woonfunctie”, net als een eengezinswoning. Voor een „overige woonfunctie? waren in tabel 2.6.1 (brandmeldinstallaties) geen voorschriften aangewezen.

Op grond van de model- Bouwverordening 1992 was het dus niet mogelijk om aanvullende eisen te stellen aan een woonfunctie wanneer deze kamergewijs werd bewoond. Veel gemeenten hebben deze lacune opgevuld door eisen voor kamergewijze verhuur op te nemen in de gemeentelijke bouwverordening dan wel beleidsregels. Er was geen landelijke uniformiteit.

Gebruiksbesluit
Met de komst van het Gebruiksbesluit zijn een aantal zaken met betrekking tot woonfuncties ingrijpend gewijzigd. Het begrip woonfunctie is namelijk gedifferentieerd naar 9 verschillende vormen van wonen. Kamergewijze verhuur is er hier één van. Hiermee is het mogelijk geworden om voor deze categorie landelijk uniforme voorschriften te geven. Ten opzichte van de MVB 1992 betekent dit een wezenlijke verandering.

Een woonfunctie voor kamergewijze verhuur heeft volgens het Gebruiksbesluit een brandmeldinstallatie (conform NEN 2535) met volledige bewaking (dus in alle ruimtes rookmelders) en een ontruimingsalarmeringsinstallatie. Deze volledige bewaking geldt echter alleen voor de gezamenlijke (zie voetnoot 1) ruimtes. Wanneer iedere wooneenheid (zie voetnoot 2) wordt uitgevoerd als subbrandcompartiment met een 30 minuten wbdbo vanuit het subbrandcompartiment naar een andere besloten ruimte mogen deze installaties vervallen. Het is merkwaardig dat hier is gekozen voor 30 minuten WBDBO.

Verder schrijft het Gebruiksbesluit voor dat alle verblijfsruimten onderling gekoppelde rookmelders (conform NEN 2555) moeten hebben. Dit geldt pas wanneer een verblijfsruimte hoger is gelegen dan 2,1 m boven het meetniveau en wanneer vanaf de toegang van de wooneenheid waartoe die verblijfsruimte behoort geen tweede vluchtroute voorhanden is.

Nadere beschouwing
Een brandmeldinstallatie met volledige bewaking is in veel gevallen een te rechtvaardigen optie die leidt tot een voldoende mate van vluchtveiligheid. De installatie behoeft niet door te melden naar de brandweer. Dat betekent dat de installatie niet behoeft te worden gecertificeerd en daarmee blijven de kosten redelijk beperkt. Vreemd is wel dat de volledige bewaking (dus rookmelders in alle ruimtes) beperkt is tot de gezamenlijke ruimten. Dat komt eigenlijk vrij precies neer op gedeeltelijke bewaking voor de gehele woonfunctie. Waarom dan deze cryptische omschrijving?

Wanneer elke wooneenheid wordt uitgevoerd als subbrandcompartiment is een brandmeldinstallatie niet verplicht. Vreemd is dat hier „elke wooneenheid? is aangewezen, en niet iedere verblijfsruimte, inclusief bijvoorbeeld een gezamelijke keuken en gezamenlijke woonkamer. Zelfsluitendheid van deuren is niet vereist. Gegeven de nieuwste technieken met scharnieren die eerst bij waarneming van hoge temperatuur of rook zelfsluitend worden moet dat als gemiste kans worden gezien.

Er zit hier juridisch een addertje onder het gras. Het (weliswaar als alternatief) voorschrijven van subbrandcompartimenten is namelijk een bouwtechnische eis. En bouwtechnische eisen horen thuis in het Bouwbesluit 2003. Daar bestaat zeer duidelijke jurisprudentie over. Bovendien volstaat volgens het Bouwbesluit 2003 voor een bestaand gebouw een wbdbo van 20 minuten. Op dat moment is er bouwtechnisch een voldoende mate van wbdbo aanwezig, maar desondanks is dan een brandmeldinstallatie volgens NEN 2535 verplicht.

Alle verblijfsruimten dienen te zijn voorzien van gekoppelde rookmelders conform NEN 2555 wanneer een vloer van een verblijfsruimte hoger is gelegen dan 2,1 m boven het meetniveau en indien er maar één vluchtroute voorhanden is. Dat is mooi. Deze rookmelders zijn een vrij goed alternatief voor een NEN 2535 installatie, zeker wanneer ze in combinatie met subbrandcompartimenten worden uitgevoerd. In dat geval is er echter geen melder in de gang en in bijvoorbeeld een wasruimte, terwijl ze daar ze daar buitengewoon nuttig zijn.

Beter was geweest om als subbrandcompartimentering aanwezig is volledige bewaking met NEN 2555 melders voor te schrijven. Dan had ook een koppeling met het Bouwbesluit 2003 kunnen worden gemaakt. De situatie kan zich nu voordoen dat bijvoorbeeld op de gang een NEN 2555 rookmelder aanwezig is conform BB 2003 artikel 2.146 lid 7, die niet wordt gekoppeld aan de andere rookmelders in de verblijfsruimten.

<i>Figuur 1, woning boven een winkel. Zo is het nu voorgeschreven.</i>Figuur 1, woning boven een winkel. Zo is het nu voorgeschreven.

Voorbeeld: woonfunctie voor kamergewijze verhuur boven een winkel
Wanneer sprake is van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur zonder subbrandcompartimenten leidt de set voorschriften tot een merkwaardige situatie. Dan is namelijk een brandmeldinstallatie nodig conform NEN 2535 in de gezamenlijke ruimten (gang, woonkamer, keuken, etc.), plus gekoppelde rookmelders conform NEN 2555 in alle verblijfsruimtes en bij vanaf 01.01.2003 gebouwde woningen ook een NEN 2555 rookmelder in de gangen.

In de gezamenlijke verblijfsruimten zijn nu dus zowel een NEN 2535, als een NEN 2555 melder aanwezig. Op de gang is vervolgens een stand- alone NEN 2555 melder aanwezig, en een NEN 2535 melder. Er zijn nu drie volledig gescheiden systemen operationeel. Dit lijkt wat teveel van het goede. Men is waarschijnlijk vergeten om op te schrijven dat bij toepassing van een NEN 2535 installatie geen NEN 2555 melders meer nodig zijn. Zie figuur 1. Het lijkt er ook op dat men ook niet goed heeft nagedacht over de beheerfase.

Voor een NEN 2535 installatie heeft het Gebruiksbesluit specifieke regels, waarbij een beheerder moet worden aangesteld. Dat lijkt bij kamerverhuur een vergaande maatregel, gelet op het vlotte verloop van bewoners. Voorts is het bevreemdend dat de eis aan de wbdbo is vastgesteld op 30 minuten. Kamergewijze verhuur vindt veelal plaats in bestaande panden. Stel dat daarin een subcompartimentering aanwezig is van 20 minuten. Dan geldt nog steeds het linkerplaatje.

De vraag dient zich aan of op grond van artikel 1.4 (gelijkwaardigheid) van het Gebruiksbesluit bovenstaande naar een logische inhoud kan worden teruggebracht. In de toelichting van het gebruiksbesluit zijn bij dat artikel en bij artikel 2.2.1 voorbeelden beschreven die doen vermoeden dat het experts niet moeilijk zal vallen om aan te tonen dat met een meer logische invulling ten minste een gelijke mate van veiligheid kan worden bereikt. Hoewel dat dan soms in de praktijk een ontheffing betekent, noemt men dat in de betekenis van het Gebruiksbesluit gelijkwaardigheid.

Kan het anders?
Beter zou zijn geweest om voor kamergewijze verhuur een brandmeldinstallatie conform NEN 2535 voor te schrijven met volledige bewaking in alle ruimten. Dit kan nog worden genuanceerd door gedeeltelijke bewaking voor te schrijven ingeval de hoogste vloer van een ruimte waarin geslapen wordt lager is gelegen dan 2,1 m boven het meetniveau.

Als alternatief zou kunnen worden gekozen voor subcompartimenten (en dan ook de gezamenlijke verblijfsruimtes, dus niet alleen de wooneenheden) in combinatie met volledige bewaking door middel van gekoppelde melders conform NEN 2555 en bij brand zelfsluitende deuren. Voor deze subbrandcompartimenten zou een eis van 20 minuten moeten gelden. Deze eis geldt uiteraard voor bestaande bouw.

Wanneer een exploitant middels een verbouwing de compartimentering wil aanpassen gelden op grond van het Bouwbesluit 2003 nieuwbouweisen. Ook hier zou weer gedeeltelijke bewaking kunnen worden voorgeschreven ingeval de hoogste vloer van een ruimte waarin geslapen wordt lager is gelegen dan 2,1 m boven het meetniveau. Bij toepassing van dit alternatief is dan een brandmeldinstallatie conform NEN 2535 niet meer nodig. Zie figuur 2.

<i>Figuur 2, zo zou het ook kunnen.</i>Figuur 2, zo zou het ook kunnen.

Gebruiksvergunning
Op grond van het Gebruiksbesluit is het verplicht een gebruiksvergunning te hebben wanneer aan meer dan 10 personen bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft. Kamergewijze verhuur valt hier niet onder. Bij kamergewijze verhuur is namelijk sprake van bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf.

Een gebruiksvergunning is voor kamergewijze verhuur dus niet vereist. Wel dient voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur, dus vanaf 5 personen, een gebruiksmelding te worden gedaan. Bovenstaande laat overigens onverlet dat ook wanneer geen gebruiksvergunning of -melding verplicht is aan het Bouwbesluit 2003 en het Gebruiksbesluit dient te worden voldaan.

Landelijke uniformiteit
Gemeenten mogen afwijken van het getal van 10 personen als het gaat om het verlangen van een gebruiksvergunning. Het is dus denkbaar dat hier lokale verschillen gaan ontstaan. Bovendien kan op grond van artikel 2.9.1. worden gehandhaafd op het voorkomen van brandgevaarlijke situaties. De reikwijdte van dit artikel is zo algemeen, zo weinig specifiek dat naar verwachting per gemeente verschillen zullen optreden in de handhavende sfeer.

Burgemeester en Wethouders kunnen voorts volgend op een gebruiksmelding nadere voorwaarden stellen op grond van artikel 2.12.4 ter beperking van risico?s bij brand. Ook dit biedt een mogelijkheid voor gemeenten om lokaal de gebruiksvoorschriften verschillend te in te vullen

Conclusie
Het Gebruiksbesluit biedt zeker ten aanzien van de waarborging van brandveiligheid meerwaarde op het gebied van kamergewijze verhuur ten opzichte van de praktijk in veel gemeenten. In zeer veel gevallen kan hiermee binnen redelijke grenzen van kosten een mate van veiligheid worden behaald die tot voor kort moeilijk af te dwingen was. Ook is het een groot winstpunt dat deze regelgeving landelijk is ingevoerd en dat hiermee lokale verschillen worden genivelleerd, hoewel dat niet in de volle breedte hoeft op te gaan.

De inhoud en formulering van de voorschriften maakt echter een onvoldoende doordachte indruk. Daar zal naar verwachting nog heel wat discussie over volgen.

Voetnoot 1
Een niet-gemeenschappelijk gedeelte van een woonfunctie, een ruimte of een voorziening, die ten dienste staat van meer dan een wooneenheid, wordt aangeduid als gezamenlijk.
Voetnoot 2:
Wooneenheid: gedeelte van een woonfunctie voor een individueel huishouden bij kamergewijze verhuur.

Auteur:ing. H.J. (Hendrik-Jan) Doevendans, Technisch specialist Brandveiligheid

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Met deze wekelijkse nieuwsbrief blijf je op de hoogte van het laatste nieuws uit de bouwtechniek.

2 reacties op “Kamerverhuur en het nieuwe Gebruiksbesluit

  • Ik woon ook met verschillende mensen in een huis. Er is wel een brandmeldsysteem aangesloten, maar we hebben geen gezamenlijke escapeplan.
    Dit artikel komt goed van toepassing in onze situatie en ik zal mijn huisgenoten op de hoogte stellen hiervan.

  • Het lijkt me volstrekt logisch dat er bij kamerverhuur strenge regels worden gesteld. Ik zie de komst van het gebruiksbesluit dan ook als een positieve verandering. Regulering vwb brandveiligheid, brandmeldsysteem, nooduitgang, etc moet uniform gesteld worden.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.