De individuele kopers van een appartementencomplex zijn geenszins van plan de door een aannemer gewijzigde dakconstructie te accepteren. De toe te passen systemen die ze eerder met hem zijn overeengekomen gaan langer mee. Voorts zouden de onderhoudskosten aanzienlijk hoger uitvallen en zou het nu toegepaste materiaal de te behalen warmteweerstand negatief beïnvloeden.
De Vereniging van Eigenaren (VvE) schakelt daarom een deskundig bureau in. Dit bureau concludeert dat een warmteweerstand van Rc = 3,0 bij het platte dak niet haalbaar is. Daarom wil de VvE dat de aannemer alsnog maatregelen treft waardoor aan de eisen van warmte-isolatie wordt voldaan. Daarnaast verlangt de vereniging een compensatie voor de extra onderhoudskosten. Maar volgens de aannemer voldoet het dak wel degelijk aan de minimale eis van Rc = 3,0. Het ontwerpdetail is in zijn optiek niet toepasbaar. Daarbij geeft hij aan dat het door hem gewijzigde dak binnen GIW-regeling valt.
Beoordeling
Hoewel de aannemer dit bestrijdt, zijn de kopers gerechtigd de aannemer individueel op zijn plichten aan te spreken. Een bevoegdheid die los staat van die van de VvE. Een ander verweer van de aannemer luidt dat hij met de VvE heeft afgesproken de resterende gebreken op te lossen, hetgeen de kopers bestrijden. Volgens hen is uitsluitend ventilatie aangebracht. Geen afdoende maatregel voor de in deze procedure centraal staande gebreken.
In de verkoopbrochure van het appartementencomplex staat dat de timpaandaken een aluminium dakbedekking krijgen in kopergroene kleur. Daarbij gaat het om een dakbedekking in het zogenoemde Kalzip-systeem. Op de platte daken zou een bedekking van synthetisch rubber komen, een zogenoemde EPDM-folie met daarop grind als ballast. De kopers willen dat de aannemer het dak in die staat herstelt. De wijziging van de dakbedekking is eenzijdig door de aannemer doorgevoerd. Omdat in het proces-verbaal van oplevering niet over de wijziging wordt gerept, betwist de aannemer de vordering.
Wel is erin opgenomen dat zowel de schuine als platte daken nu met een bitumineuze bedekking zijn afgewerkt. En ook dat de opbouw van de isolatie is gewijzigd waardoor mogelijk douwpuntproblemen ontstaan. De arbiters beamen dat de kopers hiermee een voorbehoud maken wat betreft de gewijzigde dakopbouw.
Ook andere door de aannemer aangevoerde argumenten die de gewijzigde dakopbouw zouden rechtvaardigen, verwerpen de arbiters. De aannemer is jegens de individuele kopers tekortgeschoten in het nakomen van zijn verplichtingen. Er is sprake van een esthetisch gebrek waarvoor de kopers herstel eisen.
Uitzonderingssituatie
Gezien de aard van het gebrek en het feit dat een deel van de eigenaren kennelijk akkoord is gegaan met de wijziging, zijn de arbiters van oordeel dat sprake is van de uitzonderingssituatie van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden. Dit houdt in dat ze de primaire vordering afwijzen. De subsidiaire vordering omhelst een schadevergoeding vanwege extra onderhoudskosten en vanwege waardevermindering. Het nu uitgevoerde daksysteem doet volgens de kopers afbreuk aan het uiterlijk en aanzien van het complex. Met de kopers zijn de arbiters van oordeel dat de bitumen dakbedekking een kortere levensduur heeft. De extra onderhoudskosten zal de VvE uiteindelijk in een maandelijkse bijdrage aan hen doorbelasten. Wel zijn die kosten minder hoog dan de kopers aangeven. Wat de waardevermindering betreft, zijn de arbiters van mening dat er wel degelijk verschil in aanzien is tussen een aluminium beplating en een groene leislag. De laatste oogt minder degelijk en luxueus dan de eerste. Voor de totale schade begroten de arbiters een bedrag.
Isolatie
De kopers willen eveneens dat de aannemer de afgesproken isolatie aanbrengt met een Rc-waarde van 3,0. De aannemer beweert dat een Rc-waarde van 2,5 is overeengekomen. Het appartementencomplex voldoet hieraan. Met de kopers zijn de arbiters van oordeel dat de woningen moeten voldoen aan een Rc-waarde van 3,0. Ook de EPN-berekening die tot de bouwvergunning behoort, gaat hiervan uit. De arbiters oordelen de aannemer voor dit gebrek aansprakelijk. Artikel 11 lid 4 staat het herstel van dit gebrek niet in de weg. De primaire vordering wijzen de arbiters dus toe.
Een andere eis van een aantal kopers luidt dat de aannemer in de parkeerkelder plafondbeplating aanbrengt, bestaande uit polystyreen en houtwolcement. Volgens de aannemer hebben deze bewoners, hiervoor in de plaats een luxe voordeur gekregen. De vordering van deze bewoners wijzen de arbiters af. Voor een aantal anderen van wie de voordeur nog in de werkplaats staat, moet de aannemer alsnog de houtwolcement platen aanbrengen. Twee andere vorderingen over rioleringsbuizen in individuele garages en gebrekkige afwatering wijzen de arbiters af.
De kopers en de aannemer draaien in gelijke mate op voor de proceskosten.
Geschilnummer: 29.334
Tekst: Paulien Ruitebeek
Illustratie: Pennestreek
