Wanneer een opdrachtgever ontdekt dat de dakopbouw op de tweede verdieping van zijn woning in strijd is met de bouwvergunning en het Bouwbesluit, betaalt hij de gefactureerde derde en vierde termijn niet. De aannemer, die uiteraard niet voor niets de handen uit de mouwen steekt, schort het werk op. En nu?
Hoogte van dakopbouw voldoet niet
De opdrachtgever stelt dat de hoogte van de dakopbouw niet voldoet aan de overeenkomst, en in strijd is met de bouwvergunning en het Bouwbesluit. De hoogte moet 2.40 meter zijn, maar is slechts 2.35 meter en een beetje. Daardoor kan hij de ruimte niet meer gebruiken als verblijfsruimte, terwijl dat van meet af aan de bedoeling was.
Volgens de aannemer is geen bepaalde vrije hoogte overeengekomen. Met betrekking tot de vrije hoogte kan dan een vrijstelling worden verleend op grond van artikel 1.11 lid 1 van het Bouwbesluit. Die houdt in dat, als bij verbouw of uitbreiding van een bestaand bouwwerk de nieuwe bouwvoorschriften technische of vanwege financiële aspecten niet toepasbaar zijn, ontheffing van die voorschriften kan worden verleend tot het niveau van de bestaande bouw. Voor bestaande bouw geldt het voorschrift dat er een vrije hoogte moet zijn van ten minste 2.10 meter. Met 2.35 meter zit hij dus helemaal goed.
Vergunning verlenen
Omdat de dakopbouw volgens hem dus niet voldoet, heeft de opdrachtgever een verzoek tot handhaving bij de gemeente ingediend. Die heeft dit bezwaar echter ongegrond verklaard. De situatie kan volgens de gemeente worden gelegaliseerd door gebruik te maken van de ontheffingsbevoegdheid waarover de aannemer spreekt.
De arbiter constateert dat in de aannemingsovereenkomst geen bepaalde vrije hoogte is opgenomen. De bouwvergunningstekening geeft wel 2.40 meter aan, maar deze tekening behoort niet tot de overeenkomst. Op grond van de uitspraak van de gemeente staat vast dat zij bereidt is een vergunning te verlenen op basis waarvan de nu door de aannemer gerealiseerde ruimte als verblijfsruimte kan worden gebruikt. En ook als sprake is van een verblijfsruimte met een hoogte minder dan 2.40 meter mét ontheffing, heeft de aannemer aan zijn verplichtingen voldaan.
De opdrachtgever betaalt de aannemer de resterende facturen à 12.814,86 euro. Plus 5.200 euro arbitragekosten en 870 euro rechtsbijstandskosten.
Geschilnummer 27.997
Tekst: Vila Huurnink
Tekening: Pennestreek
