Om op de tussenverdieping in zijn appartement te kunnen vertoeven, moet de woningeigenaar om de zoveel meter bukken. Twee plafondbalken belemmeren een optimale doorloop. Op zijn zachtst gezegd onhandig. De inmiddels geïrriteerde koper stelt de aannemer aansprakelijk voor deze tekortkoming.
Driedimensionale artist impressie
In het appartement van de koper is een mezzanine of tussenverdieping aanwezig, waarvan de hoogte van vloer tot plafond 1.90 meter is en de doorloophoogte ter plaatse van twee plafondbalken 1.65 meter. Een verre van ideale situatie voor een persoon met een gemiddelde lengte. En dat terwijl de aannemer hem voldoende hoogte had beloofd om de tussenverdieping als volwaardige woon- of werkruimte te gaan gebruiken. Hij baseert zich daarbij op een driedimensionale artist impressie, bijgevoegd in de verkoopdocumentatie. Deze biedt een virtuele bovenaanblik in het appartement, met de projectie van een werktafel tegen de wand op de mezzanine.
De artist impressie waarop de opdrachtgever zich beroept, geldt volgens de aannemer niet als contractstuk. Het is een sfeerafbeelding. De doorsnedetekeningen zijn dat wel, en daaruit is af te leiden dat de hoogte van de tussenverdieping beperkt was door de aanwezigheid van twee balken. Hij heeft dus geen verwachtingen gewekt over de doorloophoogte. Een tekortkoming? Geen denken aan!
Doorloophoogte
Hoewel de artist impressie niet als contractstuk is aan te merken, meent de arbiter dat het wél onderdeel is van de verkoopdocumentatie. Documentatie op grond waarvan de koper zijn aankoopbeslissingen moest nemen. De aard en verhoudingen van de afmetingen van de ingetekende items op de impressie wekken de indruk dat een woon- of werkruimte zonder beperkingen kan worden gerealiseerd. Dat de informatie in contractstukken zwaarder zou moeten wegen dan de artist impressie, zoals de aannemer aangeeft, staat volgens hem buiten kijf. Maar uit de doorsnedetekeningen kan de koper niet afleiden dat plaatselijk een verlaging door balken aanwezig is. Nergens op de doorsnede is namelijk met een stippellijn aangegeven waar die verlaging zich bevindt. De koper mocht dus verwachten dat de aannemer een mezzanine met een aanvaardbare doorloophoogte voor een persoon met een gemiddelde lengte zou realiseren. 1.65 meter ter plaatse van de plafondbalken is dat zeker niet. Vanwege deze tekortkoming heeft de opdrachtgever recht op schadevergoeding: een bedrag van 17.500 euro. Ingegeven door het feit dat de mezzanine wel functioneel is – de koper gebruikt het als werkruimte –, maar de doorloophoogte bij de twee plafondbalken een gebruiksbelemmering vormt.
De aannemer betaalt 3.953,01 euro arbitragekosten plus 2.677 euro aan door koper gemaakte kosten voor deze zaak.
Geschilnummer 28.684
Tekst: Viola Huurnink
Illustratie: Pennestreek
