Bouwondernemingen kunnen zich ook op de buitenlandse vastgoedmarkt focussen. Onder andere de Belgische markt is voor veel Nederlandse bouwondernemingen interessant. Bij woningbouw in België moet er wel met strenge regels rekening worden gehouden. Zo gebeurt de oplevering van de woning er in twee keer. Eerst is er de voorlopige oplevering en dan is er de definitieve oplevering. Deze tweevoudige oplevering is verplicht indien de wet-Breyne van toepassing is. Deze wet geldt bij de bouw en verkoop van woningen in België. De wet bevat ook andere bepalingen, bijvoorbeeld met betrekking tot de betalingen en waarborgsommen tijdens het bouwproces en de inhoud van de verkoopovereenkomst.
Voorlopige oplevering in België
Bij de voorlopige oplevering zijn de werkzaamheden voltooid en kan de opdrachtgever (de “bouwheer”) zijn of haar intrek nemen in de woning. In afwachting van de definitieve oplevering kan men nu gebreken ontdekken en melden. En dat kan het beste door in de woning te gaan wonen. Als er gebreken worden opgemerkt, zal de bouwonderneming ze moeten verhelpen. Tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering zit minstens een jaar.
Op het moment van de voorlopige oplevering kan het saldo van de prijs worden opgeëist. Het is ook op dit moment dat de aannemer het risico op de bouwheer overdraagt. Het is dus de bouwheer die zich vanaf dit moment goed moet verzekeren met een brandverzekering. De brandverzekering zal dan dekking bieden bij onder meer brandschade en blusschade, maar ook bij andere vormen van schade door natuurgeweld of wateroverlast. Een Belgische brandverzekering dekt dus niet alleen brandschade en kan worden vergeleken met een opstalverzekering.
De ABR-verzekering van de bouwonderneming beperkt zich enkel tot de risico’s die aan de bouw verbonden zijn en zal in principe niet meer dekken na het moment van de voorlopige oplevering, behalve als de schade te maken heeft met de werkzaamheden die in het aannemingscontract zijn opgenomen. In ieder geval stopt de ABR-verzekering bij de definitieve oplevering.
Definitieve oplevering in België
Bij de definitieve oplevering wordt de bouwonderneming van de aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken ontslagen, behalve als deze zijn gemeld of als ze de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen. Het moment van de definitieve oplevering betekent ook het beginpunt van de tienjarige aansprakelijkheid. De tienjarige aansprakelijkheid geldt onder meer voor architecten en aannemers. Deze aansprakelijkheid geldt niet voor alle gebreken aan de bouw, maar wel voor grove gebreken aan het opgerichte bouwwerk, ernstige stoornissen die de stabiliteit in het gedrang brengen, waterdichtingsproblemen en gebreken met betrekking tot de ongeschiktheid van de grond. Voor dergelijke ernstige gebreken kan men dus nog tien jaar lang worden aangesproken. Om het risico af te dekken, zijn architecten, aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector verplicht om hiervoor een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.
Juridisch advies bij bouwprojecten in het buitenland
In het contract kan worden opgenomen dat de bouwheer de werkzaamheden reeds bij de voorlopige oplevering moet keuren en dat de tienjarige aansprakelijkheid dan begint te lopen. Vanuit juridisch oogpunt is er met andere woorden wel wat mogelijk om de situatie voor de bouwonderneming te optimaliseren. Hoe dan ook is het aan te raden om juridisch advies in te winnen bij bouwprojecten in het buitenland, want de regels zijn soms heel complex en niet altijd kan er van deze regels worden afgeweken.
