Een opdrachtgever is zeker niet tevreden over zijn onlangs opgeleverde nieuwe appartement. De aannemer beschuldigt hij van een drietal gebreken: onvoldoende geluidsisolatie van de vloerconstructie, het ontbreken van vloerverwarming in de badkamer en een lekkage vanuit het mechanische ventilatiekanaal in de keuken. De lekkage aan het ventilatiekanaal heeft de aannemer intussen hersteld. De gevolgschade in de keuken niet. Hiervoor, evenals voor de andere gebreken, stelt de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk. Tijdens een mondeling overleg zegt de aannemer bereid te zijn in de badkamer alsnog vloerverwarming aan te brengen. Wat de geluidsisolatie van de vloer betreft, vindt hij dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan.
Geluidsoverlast
De woonkamervloer van de opdrachtgever is opgebouwd uit een 250 mm betonnen breedplaatvloer, een 5 mm Insulit S5+ verende laag, een 50 mm zandcement afwerkvloer en een 4 mm cementgebonden afwerk(giet)vloer. Hierna heeft de aannemer conform een opdracht van meerwerk, vloerverwarming aangebracht. Over de geluidwerendheid van de vloer verschillen de aannemer en zijn opdrachtgever van mening. Met een harde vloerbedekking moet de vloer, volgens de opdrachtgever, een isolatiewaarde halen van +10 dB. Een norm die in Huishoudelijke reglementen van appartementencomplexen is vastgelegd. Maar de aannemer bestrijdt dat hij die geluidsreductie met zijn opdrachtgever heeft afgesproken. In de meerwerkopdracht is daar niet over gesproken. Ook betwist hij dat hij zich aan het Huishoudelijk reglement moet houden. Pas nadat hij de vloer heeft aangebracht is die door de Vereniging van Eigenaren vastgesteld. Verder verwijst hij naar het bij de splitsingsakte behorende Modelreglement. Hierin staat onder meer dat het verboden is parket of een stenen vloer aan te brengen. Tenzij andere bewoners daar geen hinder van ondervinden. De aannemer vindt dat de opdrachtgever hiervan op de hoogte had moeten zijn en zelf maatregelen had moeten treffen. Op de geluidwerendheid heeft hij geen garanties verstrekt. De aannemer concludeert om die reden dat hij de vloer deugdelijk heeft aangebracht.
Technische eisen
Omdat de opdrachtgever in de bouw werkt, beschouwt de aannemer hem als deskundige partij. De arbiter vindt dit onterecht. Zijn beroep maakt de opdrachtgever geen deskundige als het gaat om het beoordelen van de technische kant van het werk. Daarnaast is de arbiter van mening dat de aannemer zich moet houden aan de bepalingen in de akte van splitsing. Bij het aanleggen van de vloerverwarming, waarop een stenen vloerbedekking zou komen, had hij met dit gegeven rekening moeten houden. De opdrachtgever heeft er in een mail nog op gewezen. Als de opdrachtgever, zoals de aannemer beweert, zelf voor voldoende geluidwerendheid van de vloer moet zorgen, had de aannemer dit als reactie op de mail moeten aangeven. De arbiter is hier echter niets van gebleken. De norm van +10 dB beschouwt hij als een redelijke, algemeen aanvaarde norm. Beide partijen zijn het erover eens dat die in de Huishoudelijke reglementen van appartementencomplexen wordt gehanteerd. De vloer moet hier dan ook aan voldoen. Dat die norm pas na de uitvoering van het werk in het appartementencomplex verplicht werd, vindt de arbiter niet belangrijk. Op verzoek van de opdrachtgever zijn geluidsmetingen verricht en is een rapport opgesteld. Die metingen tonen aan dat in de woningen beneden die van de opdrachtgever waarden zijn gehaald van respectievelijk +6 en +7 dB. De norm van +10 dB is dus niet gehaald. De geluidwerendheid van de door de aannemer gerealiseerde vloer voldoet niet aan de eisen. Met de opdrachtgever is de arbiter van oordeel dat het toepassen van een zachte vloerbedekking geen oplossing vormt. De aannemer moet de vloer dan ook herstellen.
Kosten
Vergoeding van de schade door de lekkage vanuit het ventilatie- kanaal wijst de arbiter toe.
Tijdens de herstelwerkzaamheden kan de opdrachtgever zijn woon- en badkamervloer niet gebruiken. Om tijdelijk elders te verblijven moet de aannemer hem een schadevergoeding betalen. Een vordering voor gederfd woongenot wijst de arbiter af. Om een juridische procedure met de benedenburen te voorkomen, heeft de opdrachtgever in de woonkamer tweedehands vloertegels gelegd. De kosten hiervan mag hij op de aannemer verhalen. Dat geldt ook voor de kosten van de in opdracht van de opdracht-gever gemaakte geluidsmetingen. Voor iedere dag dat de aannemer in gebreke blijft, wacht hem een dwangsom. De aannemer betaalt de proceskosten en een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van de opdrachtgever.
Geschilnummer: 30.199
Tekst: Paulien Ruitenbeek
Illustratie: Pennestreek
