Optoppen: een vorm van verbouwen

Als bij het optoppen van een woongebouw gebruik wordt gemaakt van het bestaande trappenhuis, gelden hiervoor de eisen voor bestaande bouw. Ook voor de hoofddraagconstructie van het onderliggende gebouw gelden de eisen voor bestaande bouw.

Tekst: dr. ir. N.P.M. Scholten, expert Stichting Expertisecentrum Regelgeving Bouw. Foto’s: Henk Wind

Een optoplaag op een gebouw wordt vaak ontsloten via een bestaand trappenhuis. Het gedeelte van het trappenhuis dat er reeds staat is daarbij geen onderwerp van verbouwing. Alleen het stuk dat erbovenop wordt gezet is onderwerp van de verbouwing, waarvoor dus in beginsel nieuwbouweisen gelden, voor zover die op dat afzonderlijke nieuwe gedeelte betrekking hebben. Omdat niet het gehele trappenhuis onderwerp van de verbouwing is, mag de gemeente de optopping niet toetsen aan de nieuwbouwvoorschriften voor een portiekoplossing (niet hoger dan 12,5 m en niet meer dan 800 vierkante meter aan gebruiksoppervlakte en niet meer dan 8 woningen).

Wel zal altijd moeten zijn voldaan aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2003 voor de bestaande bouw. Dat betekent voor woningen dat bij een gebruiksoppervlakte tot 1500 vierkante meter er ten minste één rookvrije vluchtroute is (die overigens aan de eisen van een brand- en rookvrije vluchtroute moet voldoen).

Door verkeerde interpretatie van regelgeving verbieden veel brandpreventiedeskundigen en gemeenten optoppen, als niet aan de nieuwbouweisen is voldaan. Er zijn ook gemeenten die met toepassing van artikel 1.11 van het Bouwbesluit 2003 ontheffing verlenen. Ook dat is niet correct: je kunt geen ontheffing verlenen van iets dat niet van toepassing is.

Sterkte
Deze benadering geldt ook voor de sterkte van de bouwconstructie en de sterkte bij brand. Als van het gebouw zonder de optopping de hoogste vloer van een verblijfsruimte lager is gelegen dan 13 m boven het meetniveau, dan moet, volgens voorschriften voor de bestaande bouw, de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de hoofddraagconstructie ten minste 60 minuten zijn.

Voor nieuwbouw geldt dan een eis van 90 minuten, die bij een lage permanente vuurbelasting kan worden verlaagd naar 60 minuten. Als door het optoppen de hoogste vloer van een verblijfsgebied hoger is gelegen dan 13 m boven het meetniveau, dan geldt in beginsel de nieuwbouweis van 120 minuten (90 minuten bij lage permanente vuurbelasting) voor het deel van de hoofddraagconstructie dat onderdeel is van de verbouwing.

Deze eis geldt dus niet voor de hoofddraagconstructie van het ongewijzigde deel van het gebouw want dat is geen onderwerp van de verbouwing. Daarvoor blijft de eis van de bestaande bouw van 60 minuten gelden.

Het lijkt weinig nut te hebben voor de nieuw te bouwen hoofddraagconstructie een eis van 120 minuten te stellen als de prestatie van de rest van het gebouw veel lager is, zodat het verlenen van ontheffing een logisch gevolg is.

Verworven rechten
Dat de voorschriften voor bestaande bouw lager zijn dan voor nieuwbouw, komt omdat uit oogpunt van verworven rechten geen verdergaande eisen mogen worden gesteld dan de eisen die ten tijde van verlening van de bouwvergunning golden. Het bodemniveau van het Bouwbesluit 2003 gaat daarom uit van de oudst bekende bouwvoorschriften krachtens de Woningwet 1901.

Dit geldt dus niet voor elke bestaande bouw, want bij een verbouwing mag nooit afbreuk gedaan worden aan het kwaliteitsniveau dat werd gerealiseerd op basis van de destijds verkregen bouwvergunning. Als van een op te toppen flat de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken 90 minuten was, mag dit dus niet worden verlaagd naar de 60 minuten van de bestaande bouw.

Toch aanschrijven
Soms kunnen B en W het nodig vinden om achteraf tot aanschrijven over te gaan, terwijl nog wel aan de eisen voor bestaande bouw is voldaan. Het vereiste niveau kan dan liggen tussen het niveau voor bestaande bouw en dat voor nieuwbouw. Alleen met een op de specifieke situatie toegesneden motivering kunnen stringentere eisen worden gesteld, doch nooit strenger dan die voor het nieuwbouwniveau. De veelgehoorde stelling dat B en W vrij zijn voor bestaande bouw een hoger bodemniveau vast te stellen dan het Bouwbesluit 2003 aangeeft, is dus te ongenuanceerd.

Brandpreventiebeleid
Er zijn gemeenten die naast het Bouwbesluit 2003 het beleidspakket ‘Brandpreventiebeleid bestaande bouw’ hanteren, zoals dat door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksaangelegenheden in februari 2002 ter illustratie onder de gemeenten is verspreid. Deze richtlijn is reeds geruime tijd terug van de BZK-site gehaald op verzoek van de VROM-Inspectie. De brandveiligheidseisen hierin sluiten aan bij en gaan soms verder dan de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit 2003.

Daarmee geeft de gemeente feitelijk aan dat zij het niet eens is met het technisch kwaliteitsniveau van het Bouwbesluit 2003 voor de bestaande bouw. Bouwkundig zou toetsing aan het Bouwbesluit 2003, delen bestaande bouw, het vertrekpunt moeten zijn. De gebruiksvoorschriften van de gemeentelijke bouwverordening dienen aan het Bouwbesluit complementair te zijn.

Het zou goed zijn als hierover volledige helderheid wordt gegeven. In de circulaire van de minister van VROM 2003-19, van 17 juli 2003, is die helderheid ook niet echt geboden. Ook de VROM-brochure ‘Vluchten bij brand – handreiking voor gebruiksvergunningen’ van augustus 2004, die mede in overleg met het brandweerveld tot stand is gekomen, geeft die duidelijkheid niet en neemt – onterecht – de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2003 als vertrekpunt.

Verantwoordelijkheid
Een vraag van andere orde is of het verstandig is veel woningen zonder meer met slechts één rookvrije vluchtroute te ontsluiten. Die vraag moet ontkennend worden beantwoord. Een gemeente zal de bouwvergunning moeten verlenen en mag geen hoger kwaliteitsniveau afdwingen, maar als eigenaar is het verstandig om te zorgen voor een betere brandveiligheid.

Als bijvoorbeeld wordt gekozen voor het aanleggen van een brandmeldinstallatie met volledige bewaking volgens NEN 2535, is aan een voldoende mate van brandveiligheid te voldoen, terwijl toch tegemoet wordt gekomen aan de vraag naar woningbouw met intensivering van het ruimtegebruik.