Duurzame wijk met NOM tot vier bouwlagen

Gageldonk wordt een duurzame wijk in Bergen op Zoom. Nieuwe woonblokken van vier tot acht lagen worden aan elkaar geregen door rijtjes eengezinswoningen. Huurwoningen tot vier woonlagen zijn nul-op-de-meter; daarboven is ‘bijna energieneutraal’ het streven.

De wijk Gageldonk in Bergen op Zoom wordt grondig geherstructureerd. Het is de bedoeling dat het een levensloopbestendige wijk wordt met grote sociale cohesie. De oude verloederde  sociale woningbouw uit de jaren vijftig moet wijken voor duurzame  nieuwbouw voor een gemêleerde multiculturele bevolkingsgroep.  Goede architectuur moet de wijk ook aantrekkelijk  maken voor mensen met een ruimere portemonnee.  Het stadsvernieuwingsproject wordt in principe uitgevoerd in  een Design and Build-samenwerkingsvorm. Woningcorporatie  Stadlander selecteerde daarvoor bouw- en ontwikkelingsbedrijf  Lithos uit Amersfoort vanwege hun visie op vernieuwend opdrachtgeverschap,  hun plan van aanpak, de manier waarop ze  het project inrichten en de specifieke toegevoegde waarden die  ze konden leveren.  Op verzoek van de opdrachtgever woningcorporatie Stadlander  is in tweede instantie nog een architect toegevoegd. Dat werd  na een selectieprocedure het bureau Spring architecten uit Rotterdam,  onder andere vanwege hun visie op de aanwezige  Delftse School-architectuur en omdat ze al veel ervaring hadden met BIM-methodiek en het 3D-tekenprogramma Revit, waar ze sinds 2010 mee werkten. met BIM-methodiek en het 3D-tekenprogramma Revit, waar ze sinds 2010 mee werkten.

Foto's worden geladen
Bezig met laden…

In de eerste fase van de herstructurering zijn diverse woningtypes gerealiseerd

Levensloopbestendig

In de eerste fase van het herstructureringsplan zijn onder meer de langs de Vijverberg gelegen drie woonlagen hoge portieketagewoningen vervangen door een aantal nieuwe woongebouwen en rijtjeswoningen. De oude woonblokken waren gebouwd volgens de Delftse School. Voor Spring architecten stond het aanpassen van de nieuwbouw aan die Delftse School-architectuur centraal, met bijzondere architectonische toevoegingen als lijsten, kaders en prominente dakranden. Dit was financieel mogelijk door een grote mate van repetitie en prefabricage, zoals dat ook in het oorspronkelijke plan van Holt het geval was. Het herstructureringsplan omvat zowel laagbouw eengezinswoningen als gestapelde woonblokken met zowel koop- als huurwoningen (sociale koop en huur en sociale huur+). Het doel was dat alle huurwoningen van Stadlander nul-op-de-meter zouden zijn. Op basis van het energieverbruik van een referentiegezin (twee ouders, twee kinderen) moet de energierekening nul zijn. Verder was de eis van Stadlander dat het allemaal levensloopbestendige nul-tredenwoningen zouden moeten zijn: een volledig woonprogramma zonder niveauverschil. Bij eengezinswoningen betekent dit dat er ook op de begane grond een slaapkamer en badkamer aanwezig moeten zijn. “Dat is een enorm zware eis”, stelt Hans de Moor van Spring architecten, “want dat betekent dat het oppervlak van de begane grond heel veel groter moet worden. We praatten wel over sociale huur, maar intussen werden de eisen steeds hoger. Want de opdrachtgever wilde er toch graag op de verdieping nog een derde slaapkamer bij. Dat betekent dat je eigenlijk met je hele gezin boven kunt slapen en dan beneden 40 m2 woonruimte hebt. En dat voor een sociale huur vanaf 584 euro. Het enige nadeel is daarbij dat de badkamer beneden is. In de wat luxere versies is er boven wel nog een toilet gekomen.” Ook de appartementen in de gestapelde bouwblokken zijn allemaal toekomst- en levensloopbestendige nul-tredenwoningen. Daar zijn zowel de portiekwoningen als de galerijwoningen van het hoekblok bereikbaar met een lift.

Fixed price energierekening

In de eerste fase zijn 139 woningen gebouwd waarvan 33 koopwoningen. De huurwoningen behoren voornamelijk tot het segment sociale huur en sociale huur+, maar er zijn ook 30 vrijesectorwoningen. Alle huurwoningen in gebouwen tot en met vier woonlagen zijn NOM. Bij sociale huurwoningen is de EPV van toepassing: de energieprestatievergoeding. Dat houdt in dat de huurders een vast bedrag aan energie per maand betalen. “Een energievergoeding van 1,15 euro per m2 – 1,40 euro is het wettelijke maximum – en die is voor 25 jaar gegarandeerd. Dat betekent voor een woning van 75 m2 een bedrag van onder de 90 euro per maand, fixed price. Dat zou ik ook wel willen”, lacht De Moor. “Dat is in feite alleen de afschrijving van de extra investering van 30.000 euro per woning om er NOM van te maken. Er is normaal gesproken verder geen stroomverbruik. Een mooi systeem, maar wel afhankelijk van de politiek voor de salderings regeling voor PV, die voorlopig tot 2023 is gegarandeerd.”

De fixed price is gebaseerd op een genormeerd energieverbruik. Uiteraard zijn er wel meters. Ga je slordig met je energie om dan moet je bijbetalen. “De eerste aanpassingen op het theoretische rekenmodel uit de praktijkervaringen zijn er al”, gaat De Moor verder. “De ecoinstelling op het boilervat (dat alleen ‘s nachts opwarmt) blijkt niet te voldoen voor intensief gebruik en sommige bewoners vinden de ingestelde ruimtetemperatuur aan de lage kant. De wtw-ventielen zorgen bovendien soms voor tochtklachten vanwege de locatie. Dat is wel enigszins te corrigeren door de richting van uitblazen te wijzigen.” “Bij de hogere gebouwen lukt NOM niet meer”, constateert De Moor, “want nul-op-de-meter is afhankelijk van de stroomvoorziening van de PV-panelen op het dak. Je hebt daarvoor circa 30 m2 per woning nodig. En dat dakoppervlak neemt niet toe naarmate je hoger bouwt. Dan kun je dus niet genoeg PV-panelen plaatsen. We hebben nu een project hier vlakbij in voorbereiding met acht lagen en daar halen we het dus niet. Dat is een BENG-project: bijna energieneutraal.”

Warmtepomp

Alle NOM-huurwoningen hebben vloerverwarming en mechanische ventilatie met warmteterugwinning. De bediening daarvan is per kamer te regelen. De verwarming en warmwatervoorziening werken met een warmtepomp die verbonden is met 80 meter diepe lussen in de grond voor de winning van aardwarmte. Iedere woning heeft zijn eigen lus en warmtepomp. Om de prijs van de koopwoningen laag te houden zijn deze niet NOM gebouwd, omdat ze geen PV-panelen hebben. Maar ze zijn wel all-electric en hebben ook een warmtepomp en mechanisch ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Alle woningen zijn zwaar geïsoleerd en hebben triple glas in de kozijnen. Er is traditioneel gebouwd met kalkzandsteen, betonvloeren en spouwmuren met goede spouwisolatie en een gemetseld buitenspouwblad. De Rc-waarde is 6 m2K/W. “Wat we wel ervaren hebben in deze eerste fase van de herstructurering is dat je vanaf het begin af aan samen moet werken met een installateur. De installaties spelen een belangrijk rol in het ontwerp”, is de conclusie van architect De Moor. “Bij de eengezinshuurwoningen was er bijvoorbeeld ruimte voor een verwarmingsketel op de verdieping gepland. Maar er was daarbij geen rekening gehouden met het feit dat je met een warmtepompinstallatie ook een groot boilervat hebt en dat er geïsoleerde leidingen vanaf de boringen naar boven toe moeten.”

Projectgegevens

Locatie Gageldonk, Bergen op Zoom
Opdrachtgever Stadlander, Bergen op Zoom
Ontwerp Spring architecten, Rotterdam
Ontwikkeling en uitvoering Lithos bouw & ontwikkeling, Amersfoort
Installatieadvies Quinta Ingenieursbureau, Bergen NH
Installatie en exploitatie Eteck, Waddinxveen
Bouwperiode eerste fase mei 2015-december 2016
Bouwprijs eerste fase met 139 woningen en parkeergarage 17.000.000,- euro, excl. btw, incl. installaties
Tekst en fotografie Marein Kolkmeijer
Tekenwerk Henk Heusinkveld

Geef een reactie

Regels voor reageren op Bouwwereld.nl

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meer

x
Mis niet langer het laatste nieuws

Schrijf u nu in voor onze nieuwsbrief.

Inschrijven