Pagina 35 van: Bouwwereld #8 2020
35
Project nieuwbouw
D
irect na de oplevering in februari 2020 was Top-Up
het terrein van bouwbedrijven die de 28 apparte-
menten en de drie bedrijfsruimten moesten inrich-
ten. Casco opleveren betekent voor ontwikkelaar
Lemniskade ook écht casco: alle techniek (elektriciteit, zon-
nestroom, stadsverwarming, water) bevindt zich in het centrale
trappenhuis waaromheen de appartementen zich bevinden. Wat
je koopt is een volkomen lege ruimte waar de vloerverwarming
nog zal moeten worden aangelegd en ook de plaats en ruimte
van keuken, slaapkamers en woonkamers helemaal zelf be-
paald kunnen worden. “Dat is volgens het principe van Open
Building”, legt architect Tom Frantzen uit. “Waarom zou ik als
architect gaan bepalen hoe de mensen in hun eigen huis willen
gaan wonen. Dat mogen ze zelf bedenken.” Open Building gaat
overigens nog veel verder dan dat, want de metal-stud schei-
dingsmuren tussen de appartementen zijn niet-dragend en zou-
den in principe ook weg kunnen.
EEuwEn trotsErEn
Frantzen: “Veel gebouwen worden gebouwd voor één bepaald
doel, met een termijn in het hoofd van een jaar of vijftig. Die
worden gesloopt als ze niet meer geschikt zijn voor hun func-
tie. Maar we zouden gebouwen moeten ontwerpen die blijven
staan. Kijk naar de grachtenhuizen in Amsterdam: ooit gebouwd
als pakhuis, later meer gebruikt als kantoor, daarna steeds meer
bewoond op telkens verschillende manieren. Die panden functi-
oneren na eeuwen nog. Dat willen we met onze gebouwen ook
bereiken. Ze zijn nu voor bewoning, maar wie weet komt er ooit
een kantoor in. Dan moet het daar ook op voorbereid zijn.”
Voor dat ideaal gaat Lemniskade ver, want de normen voor wo-
ningbouw en kantoorbouw lopen nogal uiteen. “Vluchtwegen,
bijvoorbeeld, moeten in kantoren breder zijn. Geluidsdemping
moet juist in appartementen veel beter zijn. Als je voor de toe-
komst wilt bouwen moet je van elk van die normen steeds voor
de strengste kiezen.” Dat levert een robuust gebouw op dat de
eeuwen kan trotseren. Het betekent ook voor Lemniskade een
lagere marge, want het bedrijf ontwikkelt het gebouw voor de
verkoop en heeft geen belang in wat er verder economisch mee
gebeurt.
traditiE als norm
Wat die marge betreft, is er nog wel meer aan de hand. Frant-
zen: “We hebben dit gebouw als eerste uitgerekend op zo veel
mogelijk gebruik van hout omdat dit materiaal een van de duur-
zaamste en meest circulaire bouwproducten is die je kunt krij-
gen. Maar daarna hebben we moeten terugrekenen. Dat komt
De eerste verdieping
van Top-Up is op
een verdiepingshoge
bestaande betonnen
fundering gebouwd.
voornamelijk door de wijze van erfpachtberekening in Amster-
dam. Bewoners betalen erfpacht voor de grond waarop ze in
hun eigen woningen wonen. De erfpachtgrondwaarde wordt be-
rekend door van de marktwaarde van het gebouw de bouwkos-
ten af te trekken. Daarbij wordt niet uitgegaan van de werkelijke
kosten, maar van de bouwkosten van hetzelfde aantal woningen
volgens de normen van het bouwbesluit. Een flat volgens de
minimale eisen, gebaseerd op traditionele bouwtechnieken en
dus met minimale bouwkosten. Aangezien het bouwen van een
geheel houten draagskelet ongeveer dubbel zo duur is als een
traditioneel betonskelet, valt de berekende grondwaarde veel
hoger uit dan wanneer je de daadwerkelijke bouwkosten zou
gebruiken. Het gevolg is dat je de meerkosten van een houten
skelet in wezen twee keer betaald, één keer aan de aannemer
en nog een keer extra in de grondwaarde. Dus zijn we terug
32-33-34-35-36-37-38_topup.indd 35 03-12-20 16:52