Pagina 36 van: Bouwwereld #8 2020
36
toP-uP
V.l.n.r. voorge-
nomen split-
sing, werkelijke
splitsing en
uiteindelijke
plattegrond 3e
verdieping.
B
kern
WA
WD C
lift
D
A
B
C
C
B
D
A
kern lift
A A A
A
BBB
B
C C D D DC
0 10mverdieping 3
gaan rekenen tot een bouwwijze met zoveel mogelijk houten
onderdelen die nog binnen onze financiële mogelijkheden pas-
te.”
Gevolg van dit alles is dat er eigenlijk geen geld meer over was
voor duurzaamheid. “Alles wat we daarin geïnvesteerd hebben,
ging ten koste van het resultaat. Innovatief en duurzaam bou-
wen wordt zo zwaar bemoeilijkt. Het initiatief moet echt vanuit
onze duurzaamheidsambities komen en die ambities mogen
absoluut niet ten nadele zijn van het verdienmodel van de ge-
meente Amsterdam.”
woon- En wErkruimtE
De erfpacht had ook een negatieve invloed op de functievrijheid
van het gebouw. Woongebouwen in Buiksloterham zijn verplicht
een deel van het totale vloeroppervlak als kantoorruimte te be-
stemmen (in geval van Top-Up 20%). Die eis is zo hoog dat het
oppervlak nooit geheel op de begane grond past. Daarom was
het bij een aantal appartementen verplicht een bepaald percen-
tage van het oppervlak als werkruimte in te delen. De bewoners
mochten dan zelf bepalen waar die ruimte zou komen. Op ver-
diepingen 1 t/m 5 zijn dat twee appartementen per verdieping,
op verdieping 6 één appartement en de 7e verdieping is uitslui-
tend wonen.
Hier ging gemeente Amsterdam op het laatste moment niet
mee akkoord, omdat zij op deze manier niet kan controleren of
de kantoorruimten daadwerkelijk voor dat doel gebruikt wor-
den. “Daarvoor is een huiszoekingsbevel nodig”, legt Frantzen
uit. “Maar de erfpacht voor woonruimte is zo veel hoger dan die
voor werkruimte, dat de gemeente wil voorkomen dat bewoners
die ruimte onjuist gebruiken.”
De gemeente eiste daarom in de splitsingsakte een vaste
toewijzing van de werkruimtes. Dit beperkte de vrijheid in de
mogelijke toekomstige herindeling van de appartementen. “We
hadden de plattegronden van de verdiepingen alvast in kleinere
appartementsrechten gesplitst, zodat deze in de toekomst een-
voudig door verkoop onderling uitgewisseld konden worden.”
Omdat de eis van de gemeente zo laat in het proces kwam, was
er eigenlijk nog maar één plek in de plattegrond over voor de
werkruimtes en die is ook nog eens over de volle diepte van
de appartementen. Een grootschalige herverdeling van de ap-
partementen is hierdoor juridisch gezien onmogelijk. Wel is er in
de splitsingsakte reeds een standaard toestemming voor onder-
splitsing opgenomen, waardoor opdelen in kleinere of samen-
voegen in grotere appartementen nog steeds mogelijk is.
VrijE indEElbaarhEid appartEmEntEn
De woonruimtes genieten wel een grote mate van vrije indeel-
baarheid. Dit is gelukt door alle meterkasten en leidingschach-
ten in de kern van het gebouw te plaatsen. Van daaruit komen
de leidingen afgedopt bij de voordeur de appartementen binnen.
Dankzij holle ruimten onder een 23 cm hoge opbouwvloer is er
in de appartementen voldoende ruimte om de leidingen te ver-
slepen naar de gewenste positie. “Het belangrijkste probleem in
het creëren van vrije indeelbaarheid zijn meterkasten en leiding-
schachten,” legt Frantzen uit. “Schachten zijn obstructies in plat-
tegronden waar altijd een keuken en badkamer tegenaan ge-
plaatst moet worden. Dat komt omdat reguliere woningen een
beperkt vloerpakket hebben, waarin je nauwelijks leidingen kun
verslepen. Daarnaast moeten meterkasten aan allerlei strikte
eisen voldoen van de netbeheerders. Zo mag de aansluiting van
de stadsverwarming niet in dezelfde meterkast als de elektra en
moeten de elektriciteitsaansluitingen per se op elke verdieping
boven elkaar staan. Daarom zijn woongebouwen zo weinig flexi-
bel; de meest strikte onderdelen moeten altijd op dezelfde plek
32-33-34-35-36-37-38_topup.indd 36 03-12-20 16:53