Voor de nationale nieuwbouwsector blijft de ontwikkeling van hypothecaire leennormen een bepalende factor. Kopers van nieuwbouwwoningen, en daarmee ook projectontwikkelaars, zien directe gevolgen in de mate waarin woningen verkocht kunnen worden (of juist niet). Hieronder lees je meer over de belangrijkste wijzigingen in de maximale hypotheekregelgeving voor 2026 en welke effecten deze hebben op nieuwbouwprojecten: zowel in kansen als in knelpunten.
Diverse regelingen die in 2026 (en daarna) een rol spelen
Voor nieuwbouw zijn met name de regelingen die de leenruimte vergroten of verkleinen van belang. Hieronder de belangrijkste:
De jaarlijkse leennormen zoals vastgelegd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TRHK) en de wijzigingsregeling voor 2026
Hierin worden de financieringslastpercentages (hoeveel van het inkomen ingezet mag worden) aangepast. Volgens het advies van Nibud en het Centraal Planbureau (CPB) ligt de loonstijging in 2026 op circa 4,1 procent.
Minder hypotheekruimte voor zeer energiezuinige nieuwbouw
De bedragen voor woningen met een gunstig energielabel worden bij de toetsing verlaagd, met name door lagere opbrengsten van zonnepanelen. Bijvoorbeeld: bij label A+++ daalt de extra leenruimte van € 30.000 naar € 25.000; bij label A++++ van € 40.000 naar € 30.000; bij label A++++ + energieprestatiegarantie van € 50.000 naar € 40.000.
NHG
De grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt vanaf 2026 aangepakt via de nieuwe voorwaarden & normen (V&N 2026). Dit kan zowel positief werken (hogere grens) als beperkend (striktere voorwaarden).
Verruiming voor alleenstaanden
Sinds 2024 krijgen alleenstaanden extra leenruimte. Deze bedraagt in 2025 € 17.000 bovenop de reguliere maximale hypotheek. Voor 2026 is nog in consultatie hoe dit exact doorloopt maar het principe blijft van kracht.
Onderzoeken naar mogelijke verruimingen voor starters
De regeling voor 2026 laat zien dat starters méér leenruimte kunnen krijgen; bijvoorbeeld langere hypotheeklooptijden (tot 40 jaar in plaats van standaard 30) en ruimere woonquotes ( percentage van inkomen dat aan wonen mag worden besteed) worden onderzocht.
Voor potentiële kopers is een hypotheekberekening een eerste stap als ze willen weten wat de maximale leencapaciteit in hun specifieke situatie is. Dit geeft inzage in welke nieuwbouw past binnen hun budget.
Effecten voor nieuwbouwprojecten
Voor ontwikkelaars en bouwpartijen hebben deze wijzigingen meerdere implicaties:
Verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen: Hogere maximale hypotheekbedragen (door loonopgang) zijn positief: kopers kunnen iets meer besteden, wat ruimte geeft in prijsvorming en verkoop. Tegelijkertijd: als de extra leenruimte voor zeer energiezuinige woningen krimpt, ontstaat een spanningsveld. In projecten met hoge energielabels kan de verkoopdruk iets stijgen omdat de koper minder extra kan lenen dan voorheen aangenomen.
Positionering van energieprestatie-labels: Veel nieuwbouwprojecten zetten zwaar in op hoge labels (A++/A+++). Door het schrappen of verlagen van extra leenruimte bij label A+++ en hoger ontstaat een minder sterke financiële prikkel (via hypotheekruimte) voor kopers om te kiezen voor het allerhoogste label. Voor ontwikkelaars betekent dit dat de meerwaarde van ultra-duurzaam bouwen (in leencapaciteit) relatief afneemt.
Prijsstelling & bouwkosten: Bij nieuwbouw ligt de kostprijs vaak hoog, mede door duurzaamheidseisen en bouwkosten. Als kopers minder kunnen lenen in relatie tot prijsopbouw, kan dat de marges onder druk zetten of de noodzaak vergroten om winstmarges in te calculeren.
Starterssegment: Voor nieuwbouw die zich richt op starters is de verruiming voor die doelgroep een kans: langere looptijden en ruimere woonquotes kunnen de doelgroep toetreden tot nieuwbouw vergemakkelijken.
Alleenstaanden als doelgroep: De extra leenruimte voor alleenstaanden betekent voor nieuwbouwprojecten gericht op deze groep (bijv. kleine appartementen) een betere instapmogelijkheid. Ontwikkelaars kunnen deze verruiming meenemen in de marketing: “ook voor één-persoonshuishoudens is extra hypotheekruimte mogelijk”.
Oog houden voor zowel kansen als uitdagingen
De wijzigingen in maximale hypotheekregelgeving per 2026 vormen voor de nieuwbouwsector een dubbelzijdige katalysator: enerzijds biedt loonstijging en verruiming voor starters en alleenstaanden extra ruimte, anderzijds krimpt de meerwaarde voor de allerduurste labels iets. Voor ontwikkelaars en bouwpartners betekent dit: scherper budgetteren, explicieter communiceren en scenario-denken. Door vroegtijdig in verkoop- en marketingtrajecten rekening te houden met de hypotheekruimte, stijgt de kans op een succesvolle realisatie en verkoop van nieuwbouwprojecten.
Wie nieuwbouw realiseert, verkoopt of koopt, doet er verstandig aan de veranderende hypotheekregels in 2026 (en daarna) goed in kaart te hebben, zowel kansen als limiterende randvoorwaarden.
